物业服务部刘嘉林展示账本
曲江新苑一角
??? 原标题：业主自主管理能破解老小区物管难题？
????在一些老旧小区，物业费收费标准低、收缴率不高，让物业公司不得不黯然撤场。而业主自治，似乎也成为了解决小区没有物管难题的一条出路。曲江新苑、宝军苑、施井西苑等很多老小区都实施过业主自主管理小区的模式。不过，有暂时取得成功的；也有不得不黯然收场的。业主自主管理小区，到底能否破解老小区物管难题？???
????■先来看看相对成功的案例
????【小区自治】
????物业撤离，业主被迫自主管理
????曲江新苑小区是一个拆迁安置小区，共有40幢，居民1145户。
????小区物业服务部负责人刘嘉林告诉记者，小区物业费定价为最低的0.35元/平方米，收费标准很低。由于是拆迁安置小区，初期拿房时业主缴了物业费，但之后，就很少有人缴。物业费收费标准低、很难收齐，物管经营困难。2011年，上海的这家名叫仙霞的物业公司选择了撤离小区。在业主强烈的呼声下，社区也曾组织向社会招聘市场化的物业公司，但由于是拆迁安置小区，应者寥寥。
????物管走了，可小区不能无人管理啊？最终，在社区的牵头组织下，由七名热心业主组成一个业委会，热心的业主成立物业服务部，“社区、物业、业委会”三位一体的小区居民自治管理由此开始。而最终，作为小区业主之一的刘嘉林也成了大家一致公认的小区物业服务部的带头人。
????回忆起当时的场景，作为业委会一员的张容珠也很佩服刘嘉林的勇气。“刘嘉林自带了15万，说三个月之内有成效就继续干下去，如果三个月之后，业主不认可，就自动撤场。在一个缴费意识相对较差的拆迁安置小区，刘嘉林当时的做法是很有勇气的。”张容珠说。让她想不到的是，这个小区的自主管理模式不但挺过了最初的三个月，而且一直坚持了6年，坚持到了现在。
????■记者探访——如何“自治”成功？
????如何控制成本？
????合理创收不请闲置人员
????负责人兼职做客服
????业主自治何以做到如此成功？刘嘉林介绍，自主管理小区，首先要做好资金管理。支出方面，人力成本是每月的重要支出，为了控制成本，在保证小区正常维护的情况下，小区物业服务部聘请了原来物业公司遗留下来的10多名保安、保洁。其中，包括正常管理人员都要身兼数职。原来物业公司的高宜勤，除了做会计，有时还要去修修阴沟什么的。而物业的负责人刘嘉林自己，甚至还要兼职做客服。
????刘嘉林介绍，一年以后，物业费收缴比例达到了80%—90%，加上地面停车位也增加了不少，既解决了居民停车难的问题，?又增加了收入。一年算下来，收取的费用在30多万元，也够维持目前18个人小团队的运转。
????如何让业主安心？
????合理要求尽量满足
????把管理变为服务
????“现在的物业，要让业主认可，就要从服务开始做。现在的业主真正当家做主，我们把管理变为服务。”刘嘉林介绍，小区物业服务部一开始，做的事情就是“整理草坪、清理杂物、池水变清”。最初三个月下来，成效开始显现，不少业主开始主动缴纳物业费。
????业主一有问题就会直接到物业服务部反映，只要是合理的建议和要求，能满足的都会满足。例如业主反映家里漏水，物业服务部则“全年无休”，下班了也上门服务。以前小区景观带的亭子顶是空的，物业服务部就花了2000元加盖了顶，业主下雨天也能在里面纳凉、躲雨。甚至，小区还添置了很多椅子，供业主休息使用。“换个灯泡，水龙头坏了，甚至是马桶堵了，打个电话给办公室，我们的员工跑得飞快。”
????小区环境的改变业主们看在眼里记在心里。“保安也时刻巡逻，两三年前我们还抓到了偷电瓶的小偷，近两年从来没有发生过盗窃事件。”刘嘉林说，物业用心服务，让整个小区自治管理进入了良性循环。
????如何让业主放心？
????收支公开透明
????买扫把都要告知业主
????这么多钱放在物业服务部手里，业主们能放心吗？“我们财政公开透明，支出和收入每年都会公布出来，供业主们监督，让他们放心。”刘嘉林从抽屉里拿出厚厚的账本。记者看到，账本的记录很详细，2016年转入98580元，车位改造费用61596元，电费955元等都一一登记在册。记者发现，甚至连买扫把270元、买锯刀200元都详细登记在册。
????刘嘉林说，账单一年公布一次，多年来的坚持，使得业委会和业主之间建立了信任。而小区自管6年来，结余了一点钱，也全部花在了小区车位的改造上，真正把业主的钱全部用到业主身上。
????■也有折中的案例
????物业撤场业主自治
????最终还是走向市场化物业
????一年多前，顾庄新村小区物业撤离后,小区属于半自治状态。物业公司之前改造了不少停车位,不少业主也缴了停车费。物业撤离后,车位就没有人管理了。不少业主乱停车,经常为停车位发生争执。?顾庄新村居民岳女士就向记者来电反映,自从物业公司撤离之后,小区就出现抢车位的现象。?
????顾庄社区相关负责人告诉记者,顾庄新村属于老小区了,有40幢左右，居民2000多户。因为种种原因,最终导致物业撤场。而在物业撤场之后，小区也开始实行业主“自治”的模式。“运行的还不错，基本上正常的保安、保洁都可以保证。”该负责人告诉记者，小区自治的状态，持续了一年多的时间。
????记者昨日也获悉，从今年4月份起，小区在社区的牵头之下，还是引进了正规的物业公司进场，告别了业主自治的模式。“主要还是为了将来的长效管理，所以还是引进了市场化的物业公司为小区服务。”该负责人说。
????■也有不成功的案例
????缺少公益心自治小组散伙
????居民有私心老小区面临难题
????扬城南区一家老小区,十年前曾由一位居民挑头成立自治小组,但仅维持了两年就散伙了,个中原因就是他出现了私心。?
????该老小区是扬城较早的商品房,居民来自“五湖四海”,自物业公司撤退后,小区处于无人管理状态,路面坑洼不平、车辆乱停乱放、居民叫苦不迭。十年前,一位中年居民主动找到社区,愿意挑头实行自治。头一年,自治小组筹资改造了小区的路面及绿化,曾赢得大家的称赞。?但自治的第二年,该居民由于在车辆停放费上账目不清,遭到投诉,社区经核实后发现,该居民在车辆停放费上确实出现了私心,于是召开业委会“罢免”了他的组长职务。但后来再也没有人愿意出面做自治工作了。
????由于业主的不团结，一些老旧小区、老宿舍楼也面临着没有物管的困境。在临近宝带小区的一幢宿舍楼，家住一楼的张女士坦言，“受了20年的罪。”张女士告诉记者，这幢宿舍楼年代久远，有住户20多户，原本由她牵头每月200元给一个扫地的环卫工代为打扫，但她先垫款之后，向这些业主收，不少人有私心不愿意缴费。这让她很是难受。记者探访发现，在不少老小区、老宿舍楼，由于不少业主不愿意缴费，导致市场化物业难以进场，物业管理面临困境。
????■业内声音
????自治模式能否广泛推广？
????应客观看待还需谨慎摸索
????“业主自治，更像是没有专业化物管进场后的无奈之举。业主自治管理从法律上是允许的，但能不能有效推广有待进一步探索。”扬州市物业管理商会秘书长吴琪表示，业主自治难在哪里？首先，对业主自治群体的专业能力和组织管理水平要求极高。
????他指出，其次，要考虑小区有无自主管理的基础，比如户数少，相对就容易组织业主大会，形成共同意见，如果是三四千户的小区，实施起来就很困难。最后，相对物业公司而言，业主组织较为松散，承担管理维护的责任和相应风险的能力不可控。
????“业主自治还存在很多隐性的问题，比如用工、安全的问题。”吴琪表示，每种模式都有好处，应客观看待。不过就长期管理来看，物业管理是更规范化的模式，也是目前最普遍的管理方式。自治模式，应客观看待，且还需谨慎摸索。
????记者?金鑫?文/图
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